José Luis López

La venta de sucursales, el nuevo gran negocio de la banca

Posted on: mayo 21, 2009

 

Publicado el 21-05-09 , por Rocío Ruiz

Las entidades financieras comercializan sus locales bajo la fórmula de la compra y posterior alquiler con un doble objetivo: obtener liquidez y fidelizar a sus clientes más destacados, entre ellos, los ‘family office’.

El aterrizaje de las entidades financieras en el mercado inmobiliario ha supuesto una auténtica revolución en el modelo de negocio. La adjudicación de activos residenciales, a través de canje de deuda y de impagos hipotecarios, ha llevado a las entidades financieras ha sacar a la venta más de 11.100 inmuebles. Según las últimas estimaciones del Banco de España, los activos adjudicados sumaban 20.500 millones hasta marzo (15.000 para las cajas, 3.500 para los bancos y el resto para cooperativas).

Estos inmuebles embargados no son los únicos que se comercializan desde las entidades financieras. Necesitadas de liquidez, provocada por la crisis financiera internacional, bancos y cajas han fijado entre los grandes objetivos de su plan de negocio el ahorro de costes y la optimización de los recursos disponibles. Entre estas medidas, una de ellas está afectando especialmente al sector inmobiliario: la venta de sucursales.

El precio del local se establece a través de un promedio de la valoración de dos tasadoras

Nuevos desarrollos
La creación de nuevos desarrollos urbanísticos venía acompañado en los últimos años con el incremento del número de sucursales, que se inauguraban en los PAU (planes de actuación urbanística) a la par que la entrega de llaves de las urbanizaciones. «En los PAU de Madrid, como Carabanchel o Vallecas, han abierto muchas sucursales que durante el periodo de comercialización de las viviendas generaban negocio y que hoy no tiene un fondo de comercio lo suficientemente fuerte para sufragar el alquiler», agrega Diéguez.

Esta política de desinversión llevada a cabo por las entidades financieras se inició con la ruptura de sus contratos de arrendamiento. «Generalmente no están cerrando sucursales, sino no que no están renovando contratos de alquiler. Ha habido una expansión muy agresiva en los últimos años», señala Marcos Diéguez, director de Inversión retail de Atisreal. Sin embargo, la mayoría de las entidades cuentan con una cartera poco amplia de activos en arrendamiento; en cifras por debajo del 20% del total de sus sucursales.

El método habitual utilizado por bancos y cajas para obtener liquidez sin desprenderse del local es la fórmula de la venta y posterior alquiler, conocida en el sector como sale & leaseback. «El modelo general es un contrato de arrendamiento a largo plazo, con una opción de recompra realizable cada cinco años, a partir del décimo año», explica el director de Inversión retail.

«Algunos ponen mínimos de inversión para la compra –como Caixa Catalunya, que lo ha fijado en cinco millones–», añade. La estrategia, iniciada ya en 2008, persigue un doble objetivo. Junto a la obtención de liquidez, las entidades financieras suelen ofrecer el producto más atractivo a sus clientes preferentes y lograr, así, una mayor fidelización. «Son clientes con fuertes depósitos, que se fidelizan a través de estas prácticas».

Banco Santander fue la primera entidad en implantar esta política con la reunificación de sus oficinas corporativas y la venta de inmuebles. En la actualidad, se calcula que existan más de medio millar de sucursales a la venta.

Compradores
La mayoría de los expertos señalan un perfil muy concreto en el comprador de estos productos: los family office. «En general, tienen seis o siete millones de euros para invertir y bucan un producto lo más blindado posible, y valoran la seguridad de tener a una entidad financiera como inquilino», señala Diéguez. Las pérdidas de rentabilidad en bolsa y la caída del crudo están impulsando este tipo de inversión inmobiliaria.

El precio oscila según la ubicación del local. En el caso de una sucursal situada en la zona prime de Madrid, el valor medio se sitúa entre los 5.000 y los 6.000 euros el metro cuadrado, con una rentabilidad (yield) de alredor el 6,5%.

«Aunque esto no es ciencia exacta, hay veces que el precio de dos locales situados frente a frente en la misma calle tienen precios totalmente diferentes», añade. Para fijar el precio de estos locales se suele contar con la valoración de dos compañías tasadoras; de su promedio, es donde se saca un precio. «Es un producto muy interesante, con muchas más ventajas que un local habitual; por lo que el vendedor tiene más fuerza en la negociación».

Las más activas
– Caixa Catalunya: La caja catalana es una de las entidades «más activas» en la venta de sus oficinas sucursales. De la gestión se ocupa la propia caja.

– BBVA: El banco presidido por Francisco González ha encargado a Atisreal la comercialización de 79 locales, situados en Cataluña, Madrid, Valencia y Andalucía.

– Banco Pastor: La entidad anunció en el mes de marzo la venta y posterior alquiler (por un plazo de 20 años) de 160 de las 653 oficinas que posee en España. El objetivo de la operación es ingresar unos 230 millones de euros.

– Banco Popular: En la presentación de los últimos resultados trimestrales, la entidad confirmó la venta de 70 oficinas, generando 65 millones de euros en plusvalías y auguró la venta de 300 sucursales más en los próximos dos años.

– Banco Santander: La ‘pionera’ del sector vendió todas sus oficinas (1.140 sucursales), incluyendo su nueva sede corporativa de Boadilla del Monte.

 

http://www.expansion.com/2009/05/20/empresas/inmobiliario/1242852911.html

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